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东莞楼市延续低迷行情,豪宅热效应恐难传导

来源:21世纪经济报道      时间:2023-07-01 05:27:46

近日,厦门建发经过65轮的争夺,最终以14.6亿元拿下位于东莞南城西平社区旁的新宅地,2.6万元/平方米的楼面价刷新了南城区域新高,位列东莞楼面价历史第四。

房企拿地是楼市的“晴雨表”。“高价地”的抢夺,折射的是东莞一手豪宅火热的行情。据克而瑞数据,今年1-5月,东莞总价超1000万元的豪宅累计成交635套,相较2022全年648套的成交量,完成率达98%。


(资料图)

但普通住宅却走出了截然不同的行情:若考虑1000万元以下住宅量,则上述的完成率相较去年表现完成率不足5成。东莞住建局近日发布的数据也显示,5月东莞一二手房成交量环比均双双下降,整体延续的4月的放缓趋势。

受访专家认为,东莞豪宅的热销,与当下市场对高端住宅改善需求较大、高净值人群资产保值增值等因素不无关系,但值得注意的是,高端住宅市场也相对独立,对东莞楼市整体的支撑也有限。

失色的东莞楼市

在经过2、3月份的短暂回暖后,东莞楼市在5月份延续回落行情,再度回归到低迷态势。

首先从最能体现市场真实热度的二手房来看,业内普遍感知5月整体市场比4月有所放缓,买家入市步伐明显减慢。据东莞住建局数据,5月东莞二手住宅网签均价23008元/平方米,环比下降5.4%;网签3123套,环比下降3%,已经连续数月在3000套上下的低位徘徊。

从镇街分布来看,5月二手房成交量排在第一的是南城,达300套,同比下跌16.89%。紧随其后的是常平和东城,分别成交251套和221套,也录得成交量小幅下滑。值得注意的是,共有21个镇街二手房网签套数不足百套,其中谢岗成交仅3套。

可见随着市场降温,一些成交热门区域如今也显现出疲态,且不同区域出现明显分化。由此导致的是,二手市场的价格越来越难支撑,一些板块的楼盘也出现了下降的情况。

比如南城,南方财经全媒体记者从房产交易平台了解到,万科金域华府一期和二期的报价,都有不同程度的下降;世纪城国际公馆3期相比1月份的挂牌价,下滑了3713元/平方米,很多楼盘的房源报价都出现了大降价的局面。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为,大家整体感知市场放缓主因是2-3月相对比较好的市场,但这一轮回暖的持续性开始显露不足,让大家对后市预期出现落差。预计未来一段时间,东莞高价房的入市节奏会有所放缓,总体呈现弱复苏的趋势。

新房市场同样如此,黄韬指出,尽管在“五一”假期的拉动下,东莞5月新房成交表现谈不上很好,未能达到“红五月”的盛况,但是和去年市场相比仍算是高位水平了。

据合富大数据显示,5月东莞新房住宅成交2087套,环比略减3%,同比则大幅增加35%。

南方财经全媒体记者从一些房企人士了解到,由于从4月起便感受到市场需求萎缩,一些开发商在推货端也采取了相应的收缩性战略,其供货节奏不同程度放缓。合富大数据佐证了上述消息,5月东莞新房供应从高位回落,一手住宅供应2112套,环比大幅下降44%。

而东莞市住建局官方发布的消息也显示,5月东莞共有15个楼盘备案,均为旧盘加推。万科瑧山汇、华润悦府、万科瑧山境、中海源境等热门豪宅盘集中加推新品,吸引了过多的打新购房人群,导致楼市分化越发明显,热盘摇号选房,大多数持销楼盘走货缓慢。

超千万豪宅火热!“热效应”难传导

一方面,占据主力的一二手刚需、改善市场并显现疲态;另一方面,一手豪宅火热,并且越贵越好卖。

南方财经全媒体记者根据今年东莞豪宅备案价不完全统计,产品面积段接近或超过200平方米的大平层,备案均价多在5.8-6.3万元/平方米左右,而当产品面积达300平方米以上,备案均价多在6.4-6.5万元/平方米,总价接近或超过2000万元。

6月初,保利首铸鹭湾正式备案入市,其户型价格最高突破6万元/平方米,成为万江备案均价最高的楼盘。而位于南城的万科瑧湾汇300平方米大平层,已摸高到6.8万元/平方米左右。业内人士普遍认为,随着更高阶顶豪产品入市,突破7万元/平方米只是时间问题。

高昂的价格并没有浇灭豪宅火热的势头。据克而瑞数据,今年1-5月,东莞总价超1000万元的豪宅累计成交635套,相比2022全年648套的成交量,完成率达98%,创下新纪录。

以具体项目来看,比如说万科松樾,前期甚至连售楼中心都没有,但前几批产品已经全部售罄。今年1-5月合计成交57套,在全市千万级豪宅销量中排第三,该项目的热销出乎市场意料。

但从东莞楼市的整体行情来看,高端豪宅的热销,对当前楼市的带动作用有限。

首先是本身豪宅产品的供应量相对较少,并不是楼市的成交主力。更深层的原因是,东莞这波豪宅热销行情集中度过高。比如说,瑧湾汇、华润悦府,是当前东莞市场单价最贵的两个大平层产品楼盘,也是千万级豪宅成交量最多的两个楼盘。今年1-5月,华润悦府成交281套,瑧湾汇成交132套,两者合计占了东莞千万级豪宅近半的成交量。

有中介人士预计,瑧湾汇刚完成1栋300平方米大平层产品的网签,随着另外2栋300平方米产品的持续加推和网签,瑧湾汇成交量下半年或会反超悦府。

也就是说,在东莞豪宅热销的表象下,成交量一定程度上是集中在几个头部高端楼盘间“打转”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,高端住宅板块相对于楼市而言,具有较高的独立性,虽受市场与经济宏观影响相对较小,但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。

黄韬也认为,少数项目热销对于东莞当前低迷的市场行情而言只能算是“星星之火”,后期热度传导难度较大。当前刚需刚改购买力压缩、信心不足的基本境况未得到根本性扭转,故而后续楼市整体复苏动能仍将不足。

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