作者：余飞
01 | 深圳楼市持续调整
(资料图)
自去年年中以来，中国楼市已经进入了全面调整阶段。
但热点城市的调整时间，分化比较大。比如北方中心城市如天津、青岛、济南、石家庄、郑州等城市2017年就开始调整，至今有五六年的时间。
南方中心城市整体偏晚，大多都是从去年年中开始的，但也是特例，比如深圳。
深圳的房价从2021年就开始转向，当年2月份深圳率先发布了二手房指导价，对楼市收紧了杠杆，同时叠加整个房地产市场行情转向，深圳房价自此拉开了调整大幕，至今已经有两年多的时间。
两年多来，深圳的房价调整得如何？
7月6日，乐有家研究中心发布了《2023上半年深圳楼市报告》，揭露了这个答案。
02 | 深圳房价全线下跌
数据显示：
第一，深圳上半年新房住宅网签16209套，比2022上半年略好一些，但相较于之前低了很多。如果从网签面积来看，比去年同期还要低。
成交量之所以比去年上半年略好一些，主要是因为防疫放开之后，中心城市在一季度集体上演了一波小阳春，但4月份开始，又整体转冷了。
以此预估，下半年的成交量，可能会比去年下半年更加惨淡。
第二，2023上半年深圳二手房成交了16236套，是乐有家统计的2007年以来成交量第二低，只比去年上半年好。
逻辑和新房一样。4月份开始，也冷了下来。
第三，房价回到了2018年的水平。
数据显示，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均价6.5万元/平方米，相较于年初下跌了3%，同比去年上半年下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。
6.5万元这个价格水平，已经回到了2018年的价格。深圳的房价在2021年前后见顶。
第四，深圳房价，全线下跌。
乐有家梳理了深圳直接下辖的10个区，以及90个片区年中二手房挂牌价与年初挂牌价变化。
其中10个区房价全线下跌。跌幅最大的是罗湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龙华下跌4.6%，宝安下跌4.9%，龙岗下跌了5.4%，盐田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。
光明区跌幅最大，其次是坪山。
90个片区中，只有7个片区没有下跌，其余都在下跌，下跌片区占比92%。
其中半年价格跌幅超过10%的片区有南山区的后海（下跌16%），光明区的公明（下跌15.5%），龙华区的红山（下跌13.6%），龙岗区的百鸽笼（下跌11%），龙岗区的大芬（下跌12.1%），坪山区的坪山街道（下跌10.2%）。
另外，盐田区的梅沙片区，下跌9.9%，几乎也是10%的跌幅。
深圳是全国楼市的风向标，具备楼市坚挺基础的深圳已然如此，其他城市还能好到哪儿去。
正如本号在之前的文章中多次强调过的，这一轮楼市调整持续时间不会短。不是放松限购、降低首付比例、降息、降税等措施能够改变的。
因为这一次调整和过往调整，有四个不同点，特别是第一个。
03 | 调整周期不会短
第一，收入与就业存在很大不确定性。
即便收入保持增长势头，大多数人的收入面对高房价也只能望房兴叹，遑论如今很多人的收入都在缩水，大不如从前。
这就导致越来越多的人买不起房。
高房价与低收入之下，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望。
以前不降，或是会给人一种激励，现在高房价岿然不动，只能让人陷入绝望。
你说你拿着一套总价500万的房子，对着一个拿着5000元月收入的人说，你买不买，不买我可涨价了，有什么用？
这种环境之下，躺平的思潮已经在人群中开始发酵。反正奋斗也买不起，何必还苟延残喘。
第二，心态变了。
今年的五一和端午旅游出行人数都创下了历史新高，但旅游收入均相比于疫情之前的2019年还缩水了。
这说明什么，说明大家现在都爱旅游，即便是穷游。
口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。
所以，现在出现了“绝代佳人”，也即没有房贷（不买房）、没有车贷（不买车）、没有后代（不结婚生子）。
这其实就是日本低欲望社会的初期阶段。
第三，供大于求。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
第四，人口见顶转向。
人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。
伴随发生的则是，2022年全国已经公布人口数据的266个城市中，有143个城市人口在减少，人口减少的城市数量规模超过了一半。
而在减少的队伍中，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市。四大一线城市去年人口罕见集体减少。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
以上四点，都是以前从来没有遇到过的事情。
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。
这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短，尤其是那些人口流失的三四线城市。
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