近日，全联房地产商会会长交流会于北京富力万丽酒店成功召开，与会代表围绕近期房地产行业发展进行了交流讨论。在过去近三年里，房地产行业经历了前所未有的凛冽寒冬，尤其自2021年7月起，市场遭遇了断崖式的下跌，头部房企爆雷不断，民营房地产企业更是举步维艰，销售业绩遭受重创，保交付压力巨大，企业流动性日益干涸。

今年至今，宏观经济虽有缓慢复苏，文娱旅游等消费显著回升，但居民对大宗消费品的购买意愿依旧低迷，各项房地产扶持政策的效果远未达预期，房地产行业依然困难重重，特别是民营房地产企业持续承受重压，几乎没有任何调整修复的机会，亟待政策春风化雨，驱散行业隆冬。

(资料图片)

一、房地产行业持续承压，民营房企尤为举步维艰

（一）房地产市场持续冰封，销售不畅令房企回款停滞

中国的文化讲究“安居乐业”，人们追求安定的生活、安稳的居所，拥有属于自己的房产一直是人们安身立命、成家立业的重要基础，国民家庭收入中的很大一部分都用在了购置房产上。

然而，近两年多以来，受新冠疫情、调控政策及剧烈变化的内外部环境等因素影响，房地产市场不断下滑，整体市场规模持续萎缩，同时民营房企所占的市场份额锐减。今年至今，虽中央及各地政府陆续出台了诸项购房利好政策及帮扶措施，但由于居民就业情况不佳、总体收入水平下降，储蓄意愿激增，而对大宗消费品的购买力及购买意愿均不足，加上客户对部分房企债务违约、交楼延滞的担忧，市场信心难以恢复，房地产市场持续陷于冰点。不仅三四线以及更低能级的城市房地产继续遇冷，甚至部分位于一二线城市的优质住宅项目也出现滞销。销售长期不畅、库存高企、回款停滞，是令众多房地产企业，尤其是民营房企深陷流动性危机的最主要原因。

（二）民营房企融资难度大，深陷流动性困境

除了销售端去化缓慢以外，民营房地产企业还普遍面临着存量债务利息高企、新增贷款难获通过等一系列困境，融资工作开展的难度远远高于国有房企。各大银行、信托、基金等金融机构严格管控民营企业融资渠道，部分金融机构甚至加码收紧存量融资活动，债务展期、授信余额支取等常见融资活动无以为继，且任何一笔有息负债违约都将触发交叉违约，令民营房企的流动性风险急剧增大。

民营房企的房产销售持续低迷、回款困难，融资活动几近停滞，同时还需投入建设资金确保交楼。对于大部分民营房企来说，目前面临的主要问题并非资不抵债，而是持续时长远超出预想的流动性压力。

（三）开发手续办理流程繁复，项目进度受阻收益受损

近年来，与房地产开发相关的各种申请手续办理越发繁复，且针对民营房地产企业的申请批复尤其审慎，部分经办部门甚至对建设申请、预售证办理等常规业务的审批流程亦层层加码，忽视了运作效率对民营房企的重大影响。对于一些合理的申请手续迟迟未获审批的情况，民营房企往往积极寻求与相关政府部门沟通讨论，但却常常难获接见，导致项目进度停滞不前，项目收益严重受损。

（四）民营房企诉讼纠纷数倍增加，干扰正常经营活动

巨大的流动性压力，亦同时导致民营房企近年来法律纠纷成数倍增加。部分下游供应商过度使用诉讼手段，随意扩大诉讼诉求，动辄冻结被告房企账户甚至主张申请被告房企破产，严重干扰了民营房企的正常经营活动，令其进一步陷入销售回款不足、支付困难、进而诉讼增多的恶性循环。

此外，各地政府执法尺度不一，部分城市存在过度执法的情况，稍有纠纷就扣留项目经理甚至公司法人代表，使得正常房地产开发工作寸步难行。

（五）客户对民营房企严重缺乏信心，增加销售难度及项目成本

经历了多家民营房企爆雷事件之后，购房者对民营房企的信心跌入谷底，在购置房产时普遍倾向于选择国央企开发商的项目，更有甚至，某些国央企开发商将之作为打压民企开发商的竞争产品的宣传策略，严重打击市场对民营房企的信任度。正是由于客户对民营房企的预售房屋严重缺乏信心，担忧后续交付问题，因此民营房企仅有已完工的现房尚有销路。现房销售大幅延长了民营房企建设资金的回笼周期，造成财务费用等各项支出的攀升，但同时市场客户对现房产品的价格接受度并未见得高于期房产品，反而对现货产品的建设质量愈加挑剔，进一步增加了民营房企的销售难度，项目成本也愈发高企。

（六）房地产行业前景迷茫，土拍市场成交乏力

不仅购房者对楼市信心低迷，房地产从业者与投资者亦对房地产行业前景深感迷茫，不少房企甚至决策转型其它行业。此外，土拍市场也成交乏力，除国企/央企及城投以外的企业新增拿地少之又少，土地流拍现象频现，鲜见土地高溢价成交。

（七）房企大幅裁员降薪，大批地产从业者失去工作

为节约成本、量入为出，各大房地产企业纷纷大幅裁员降薪，部分企业裁员规模甚至超过50%。民营房企在整体房地产市场中所占的份额曾一度高达约70%，而根据最新统计，在排名前五十的房企中，民营房企所占的市场份额已锐减至仅约30%。为度过市场寒冬，原本为社会提供大量就业岗位的民营房企不得不因应形势裁减人员，尽量压缩运营成本，而国有房企的总体体量规模有限，难以承接从民营房企流出的大量劳动力。大批房地产从业人员失去工作后很难再就业。

（八）资产和项目难觅买家，房企自救困难重重

绝大部分的民营房企在艰难的市场环境中仍奋力自救，为增加流动性而努力盘活资产，试图出售自持物业或项目股权等，导致现今市场上资产和项目远远供大于求，粥多僧少，难觅买家，自救之路困难重重。

二、助力房地产行业恢复健康平稳发展的建议

房地产行业对稳经济、稳就业、稳预期一直发挥着重要作用，也是拉动内需及消费的重要经济引擎，民营房企在行业中更是不可或缺的重要力量。房地产市场的持续低迷严重影响众多地产相关行业的发展，拖累投资和消费增长，令内需提振乏力。维护房地产市场的稳定对中国经济复苏至关重要。

为助力民营房地产企业度过流动性危机，逐步恢复良性经营，促进房地产行业持续健康平稳发展，在推动经济回升中发挥关键作用，衷心希望各级政府从以下几方面着手，为房地产企业特别是民营房企提供政策支持：

（一）稳定就业和收入预期，恢复消费者购房意愿

稳定民众的就业和收入预期，进而提升大众的消费意愿，例如合理增加公务员的工资收入，提升公务员的消费力，通过其“风向标”的意义，逐步带动更多行业的薪资提升，促进有刚性及改善性需求的消费者恢复对商品房的购买意愿和购买力。只有房地产市场筑底回暖、成交量回升，众多处于困境中的房地产企业方有可能逐步恢复自身造血能力、回归良性经营，房地产行业方有可能实现平稳健康发展。

（二）给予民营房企同等融资扶持，助力筹资完成交楼承诺

坚定落实两个“毫不动摇”，优化民营企业经营环境，促进民营经济发展壮大。在房地产融资政策方面，切实做到对国有房企和民营房企一视同仁，尤其是给予民营房企与国企同等的借贷利率优惠、存量债务展期等重要扶持政策，助力处于流动性困境中的民营房企筹集充足资金完成交楼承诺。

（三）避免过度执法，支持民营房企妥当解决问题

在流动性压力下面临交楼风险、资金问题或法律诉讼纠纷时，绝大部分民营房企均会竭尽所能调集资源应对风险，或者与纠纷各方沟通商讨妥当的解决方案。在探讨解决方案的过程中，希望相关政府机构给予一定的引导和规范，避免民营房企被过度使用的诉讼手段严重干扰正常经营，进而陷入更深的经营困境；也希望各地政府避免过度执法，尤其不要动用公安警力扣留公司及项目负责人，造成管理人员的心理恐慌，既不利于推进交楼等实际工作，也不利于构建良好的营商环境。

（四）保持亲清政商关系，促进民营房企提质增效

房地产开发过程周期较长，从立项、报规、建设、销售、验收到确权等，全流程各个环节均涉及向相关政府部门的申报审核，各项手续复杂繁多，手续办理时长对项目运作效率影响显著。

为支持房地产行业恢复健康发展，助力民营房企度过市场寒冬，希望各级政府坚定落实中央关于民营经济的决策部署，与民营房企全面构建并长期保持亲清的政商关系，推动政务信息公开透明，推进政务服务优化创新，促进政府部门间的信息共享与结果互认，简化审批手续，加快审批速度，助力民营房企提质增效，为民营房企营造良好的发展环境。

（五）推动农业人口购房落户城镇，加快城市化发展进程

与日本的情况不同，中国地大物博，人口众多，经济具有强大的韧劲和旺盛的活力，且城镇化率仍有提升空间。当前城乡之间的基础设施和公共服务仍有明显差距，农业人口迁移进城镇仍是大趋势。建议各城市因地制宜放开放宽落户限制，同时出台对农业人口的购房扶持政策，例如降低购房首付比例、给予购房税收减免等，帮助农业人口落户安家、融入城镇，增强城镇的发展活力。

（六）政府出资收购库存房产，着力发展住房租赁市场

着力发展以政府为主导的住房租赁市场，租赁住房无需从零开始建设，可由政府机构出资，以优惠甚至低于成本的价格收购当前出险房企所持有的库存房产或停工项目，并将其打造为廉租房或人才公寓等。如此举措，一方面可助力改善城市化进程中的民生居住问题，例如解决城中村改造拆迁后原租户的租房难题、为新引进城市的各类人才提供合宜居所等；另一方面也可帮助出险房企改善流动性，增加继续前行的动力。

综上所述，尽管房地产行业短期内仍面临前所未遇的难关和挑战，但我们坚信，维护房地产市场的健康发展始终是国家的大政方针。众多房地产从业者，始终抱持坚定的信念，希望熬过行业寒冬，继续履行企业的社会责任。作为坚守在业务一线的企业家，本人对行业的严峻形势和房企的经营危机有深入、真切的认识，望全联房地产商会可综合各会员企业、行业专家的意见和建议，如实向监管层反映行业现状，结合实际情况向相关政府机构提出政策建议，全力促进房地产行业的平稳健康发展。

标签：