（出品|凤凰网房产广州站 作者|余佩掀）
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“不想当将军的士兵，不是好士兵。”
今年4月底的业绩会上，保利发展（600048.SH）一改“重回前三”的定调，转而官宣“进三争一”的新目标，引起二级市场投资者们的热议，其股价更是迎来持续“螺旋式”上升，最新股价与市值均已超越万科，坐上A股房地产市值排行榜的“头把交椅”。
然而在认可之余，也有投资者质疑：股价与市值齐涨，究竟是炒作投机，还是实力取胜？
对此，8月30日保利发布的中报，便为上述质疑作出强有力的回应，向投资者们证明了其“进三争一”的目标并非空谈，而是在清醒谨慎的经营基调下，不懈积极进取的必然趋势。
根据中期报告，保利上半年实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。
在销售下滑、房企守阵的行业背景下，保利是如何逆势“进三”？展望后续，保利持以何种心态和发展思路？其相关发展亮点和竞争优势，能否作为持续内增动力，为“争一”铺垫扎实路基？
「领跑」能力建设，调整销售
行业隆冬，非一日之寒。延续去年下半年来的下行惯性，国内房地产行业单月销售规模连续负增长，低迷态势未得到有效扭转；同时，受国内经济运行承压影响，居民购买力下降，收入预期减弱，消费欲望降低、市场观望情绪增厚，进一步加剧了销售端疲弱表现。
国家统计局数据显示，2022年上半年，商品房市场延续2021年以来的下行趋势，销售规模同比下降明显。截至6月末，全国商品房销售金额6.6万亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%。
面对市场下行影响，保利的关键词是「主动」出击，让核心层的关键力量下沉一线，赋能推动实际销售；同时积极转型数字化销售，提升获客率。
具体来看，保利持续加强纵向联动机制，推进总部关键岗位下沉一线，建立跨专业线赋能小组，分赴各大片区开展市场调研，督导提升销售表现；强化数字化营销能力，落地“云和+”在线销售平台，累计上线项目超1000个，在有效拓展获客范围的同时，丰富项目展示形式与呈现效果；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销，通过对客户需求的调度匹配，做大目标客群基数。
据报告，上半年保利发展实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。
逆水行舟本不易。尽管略有降幅，但相比众多房企中期业绩大幅缩水的困境，保利能获得这一成绩实属来之不易。相关业绩表现也为其提振了品牌美誉度和市场信心，为下半年销售目标冲刺打下较好基础。
「聚焦」核心城市，毛利率持高
除了销售下行，上半年行业毛利也遭遇着重大挑战。许多房企此前拍地加储的成本较高，叠加今年销售疲软影响，行业整体毛利走低趋势明显。这一点也从诸多腰部房企的中期业绩报告可见端倪。
尽管自5月份以来，政策支持力度与频次加大，供需两端“春风拂面”，部分城市也有“稳市”效果，但是在长期收入预期减弱的背景下，全国地产需求端依然成效平平，其中市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。
在城市分化加剧、市场边界收缩的背景下，保利发展动态调整策略，以「聚焦」城市深耕为主线，上半年拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元，三项指标同比均有下降，审慎投资心态强烈。
其中，一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点，且资源全部位于市场有效边界内。同时，保利持续提升拓展质量，严控商办及自持物业规模，报告期内新增住宅货量占比94%，同比提升8个百分点，产品结构不断优化。
「聚焦」城市深耕，保利实现核心城市贡献度提升，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2个百分点。同时，保利在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。
而这也为其毛利率持高位提供了坚实的基础，上半年毛利率录得25.55%，与行业下行趋势一致，且相比中海毛利率23.5%、龙湖毛利率21.3%和万科毛利率20.46%等承压表现，保利的毛利率仍处于行业高位。
「管控」现金流，持续降低融资成本
房地产市场成交何时能筑底回升？市场预期和信心何时能恢复？诸多疑问正在等待着实际表现来回答。展望后续，即使是行业“优等生”的保利，也不敢轻视风险，而是谨慎看待行业未来走势。
“在购买力与情绪走弱的双击下，增量购房需求难以提振，存量需求释放延后，使销售去化延续低迷状态，进而限制房企投融资端表现。而现有稳市政策的托底效果边际递减，后续发力与创新空间仍需观察。综合作用下，行业短期仍将处于筑底修复阶段，回暖的拐点仍待确认。”在财报中，保利对后市表现仍持保留态度。
此时，保利的重心更倾向于「继续保持稳健安全的资产结构」。截至报告期末，保利扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。
从债务期限结构来看，报告期内发行公司债65亿元、中期票据75亿元，平均融资成本仅3.09%。其中，公司5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率均仅为2.80%，分别创公司发行同类产品的历史最低利率。截至期末，保利一年内到期的债务占有息负债比重为21%，短期偿债压力可控。
从“土地为王”到“现金为王”的时代，保利也在不断调整心态、积极回笼资金，上半年内实现回笼金额1995亿元，回笼率为94.9%。同时，保持合理的资金储备，在手货币资金1571亿元，占总资产比重为11%，以保证“手中有粮，心里不慌”。
可以说，于保利发展而言，无论是上半年业绩逆势增长、还是二级市场表现优异，都只是跟上“进三”的发展步调而已。
长远来看，保利若能实现毛利率快速筑底回升、提升市场占有率，才是站稳“进三”的脚跟，以及拉开竞争优势的关键。
至于如何实现“争一”的最终目标，仍然要看长期主义下，保利准备如何走出一条属于自己的路。
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