来源：有事问彭叔
这段时间很多人问彭叔以后在一二线城市里面买房， 到底难不难。
【资料图】
彭叔是觉得以后在一二线城市买房，对于那些中产来说，也就是年收入，能超过这个城市的人均可支配收入的3倍以上的人来说，彭叔觉得不会太难了。
比如说在上海，人均可支配收入是8万，三倍以上就是年收入24万。现在看着这个收入买房还是不太现实，需要再找一个同样是年收入24万以上的人，两个人加起来年入48万以上，这样才能在上海买得起房。但是以后，一个人年收入24万，有可能也能在上海买得起房了。
只是说，这个房子不会大家都觉得好的房子，而只是那种不太好的房子。
很多房产专家都认为一线城市和二线城市的老破小房价也会和城市房价一起涨，就是房价会普涨。
但是彭叔不这么认为。
彭叔认为随着人口负增长以后，小城市的人口数量越来越少，必然导致大城市能虹吸到的外来人口数量是越来越少的，而当大城市虹吸不到小城市的人时，大城市的人口数量也会出现负增长。在这里面，彭叔要特别强调一点，不是小城市的年轻人不去大城市了，而是小城市自己都没人了，实在去不了，这相对于奶牛已经没有奶了，你再挤，它也没奶了。
当小城市的年轻人被吸干以后，大城市自然就吸不到了。
当大城市的人口进入到了负增长以后，大城市的房子也会过剩。
这是一个无法避免的现实情况，除非我们能像老美一样，虹吸全球的人口，不然大家可以观察一下，日本的东京，韩国的首尔，在他们的人口出现负增长以后，现在东京和首尔的人口数量也出现了下降了。
当这种大城市人口减少以后，而大城市原本的房子数量又没有减少，人少了，房子多了，必然有一部分的房子价值越来越低，越来越差。
现在国内房价悬殊比较大的像是哈尔滨，现在哈尔滨几乎是没有炒房客，所以哈尔滨主城区里面都出现了均价在2000元一平的老破小，想想是这么什么概念，这好歹是一个省会城市，主城区里面的老小区房价2000一平。这还是在没有房地产税的情况下，如果说有房地产税了，这个老破小房价要跌成什么样子，到时候真的有可能是只要你愿意交房地产税和每年的取暖费，房子直接白送给你。
这就是人口负增长以后的可怕之处。
上海、北京、深圳等城市，它们不可能一直都这么红的，人口达到顶点以后，必然也会出现减少，那个时候大家看中的那种改善房，房价估计还是蛮高的，但是大家都看不上的那些老破小，房价就不行了。
就像哈尔滨的改善房房价，还是在1.5万左右，普通的打工人也还是买不起这个改善房，但是普通人想要买个老破小，一点问题都没有。
彭叔认为以后国内一二线城市里面，只要大家想买房，那种老破小的房子，中产都能买的起的。
还有大家现在看中的那些改善房，一部分品质无法保证的改善房，房价也会慢慢的下跌的。
就举个很简单的例子。
今年你看中了一个楼龄是8年的次新房小区，一套130平的改善房，房东和你要价300万，但是等到2年之后，这套房子房价就有可能只有280万了。会降一些。这个降，你看着是房价下降了，但实际上，是因为这个房子的楼龄，以及小区的环境，甚至包括这个房子本身的装修，又老了2年。你看着自己买房，好像少花了20万，但实际上你买了一个又老了2年的房子。
现在国人是没有经历过房子的老化，或者说，因为国内房地产这20年来发展的太快了，而且过去房价是普涨，不管是什么垃圾房子，甚至是凶宅，都能涨，所以大家对房子的老化还有楼龄等等的问题，都不太在意，反正房价能涨，无所谓是什么房子。
就像有个房产专家说买到烂尾房不可怕，可怕是买到一个房价不涨的房子一样。就是过去的房价上涨，让大家都忽略了房子本身的问题。
以后国内房价无法普涨了，也无法大涨以后，大家对房子本身的东西，就会看的越来越重。
房子的品质、房子的环境、房子房租收益等等的，都会更加的在意。大家想想之前大家买房，有多少人关心这个房子到底房租回报率是多少，但是现在大家看看，买房的时候多少人关注这个房租还有小区的品质了。
因为以后房子越来越难了，所以这些东西就会出现了。
未来房地产税是肯定会有的，楼龄越老，所需要的维护费用，也自然就是越多的。这些全部都是持有成本，而且还是过去没有的持有成本。现在的几块钱的物业费跟那个时候的持有费用相比，差距太大了。
所以以后那些改善房，会随着楼龄的增加，持有费用的增加，也会出现房价下跌。只有那种特别牛的改善房，才能逆势上涨，但这种太少了，而且和我们中产也没多大关系。就像你看哪些颜值网红，还有那些明星之类的，你觉得他们和我们有关系吗？
彭叔是认为以后大家买房，会越来越容易，房价如葱的时代，也终将会到来。
只是，彭叔再强调一下，免得大家误解，房价如葱的那些房子，是那些老房子，不是大家想的所有的房子都是房价如葱了。
还有，认为未来大家买房会很容易，但是大家却不一定会买房了。
这个观念，有可能会在房价涨幅跑不赢存款利率或者股市回报率等等的之后，再加上房子的持有成本以后，有可能会被改变掉。
说的再简单点。
彭叔认为以后房子的持有才是最难的事情，买房很容易，但是你想持有下去，就不容易了。现在大家持有房子，开支最大的就是要给物业费，除了物业费以外，就没啥费用了，北方再来一个取暖，南方连个取暖都没，这个时候大家持有房子，只要能出得起买房钱，就能持有房子。但是以后持有房子，是像持有一辆车一样，开支太大了。彭叔就拿自己的车来举例，彭叔的5系，裸车价格44万，落地51万，现在每年保险是降到了6000元，然后车位是自己的，但每个月要交150的管理费，是1800元，在外面的停车费，一年是1000元，彭叔每年能开2万到3万，就按照2.5万来算，油钱约为1.5万，保养2次半，就算3000吧，这些加起来，都快3万了，这还没算车的贬值情况，这个5系是彭叔2014年圣诞节的时候买的，到现在往出卖，只能卖到20万，而且还算不错了。这就是持有一个车的损耗，为什么那么多人能买得起车，但是不买，就因为持有的费用太高了。以后持有房子的费用，也会很高，会导致很一部分人，不愿意买房。
虽然说买房以后，生活质量的确会好一些，但是考虑到持有费用，还是会让一些收入没那么高的人，放弃买房。就像买车一样，有了车生活质量肯定是变好了，但是持有的成本是真高。
放到楼市也一样，就像现在，如果北京房价不涨了，每年北京的房子要交1%的房地产税，还要交1%的房屋维护费，也就是一套800万的房子，每年要交16万的税，而这种800万的房子，每年房租也才8万左右，那么持有这个房子，每年还要倒贴8万，如果房价不涨，谁会买？
这是一个很现实的问题。
很多人说房地产税不能出，出了对那些刚需最不利了，但实际对于那些真正的刚需来说，房价下跌是个好事，哪怕你只有一套房，你想想房价越高，你交的税也就越多，而且房价下跌以后，你想要置换的那套房，房价也会跌，至少不会涨了，你的置换难度，会下降很多的。
不过彭叔的这个推演，是需要时间的，而人的青春是有限的。
也就是说，肯定会有一批人，成为这个代价。
也就是就一批人的青春，还是会因为没有房，而白白的耗在那了。
很无奈，但也没办法。个体在这种周期面前，太渺小了。就算知道结果，也很难避过去。
就像你明知道3年后房价要大跌，但是你今年年底就要结婚，而丈母娘那边没房不结婚，那你是买，还是不买，你手上还有买房钱。这种就是没办法的事情。
25岁的时候，开跑车，和50岁的时候，开跑车，心态完全不一样。
最后：
未来房子大部分人都能买得起，但很多人，有可能却不愿意买房了。
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