在中国，一个城市的整体房价决定于什么？
有人说，是行政区划。
地级市一定强于县城，省会一定强于地级市，计划单列市一定强于省会，直辖市一定强于省会和直辖市，首都一定强于直辖市。
(资料图)
这个论断有它的合理性。
然而，它却无法解释为什么在江浙，一些县城的房价已经远超其中心地级市，比如我刚刚去过的浙江金华和下面的县级市义乌。
有人说，是人口。
这个论断也有道理，毕竟人多买房子客户才能多。
然而，你会发现国内一些人口大市，比如河南的南阳，山东的临沂，河北的保定，人口都已超过千万，但房价却很一般。
有人说，是GDP。
这个论断自然也对，因为这是城市基础，这是财富基础。
然而，经过2018年到2022年的洗牌，很多人都会发现，很多北方GDP大市的房价，反而被南方普通城市超过，虽然他们总GDP依旧很高，排位靠前。
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如果，绘制一张中国房价地图，你会发现一个明显的规律。
图：乐有家研究中心
中国凡是整体房价较高的城市（上图的深色城市），都是产业尤其是外循环商业较强的城市。
这里解释一下什么是外循环？
北京能通过四大银行，金融机构，从全国赚钱。
上海能通过上汽公司，众多国企，从全国乃至世界赚钱。
深圳能通过腾讯、大疆这些高科技制造业，从全国乃至全世界赚钱。
杭州能通过阿里、网易等互联网公司从全世界赚钱。
新贵合肥也能通过京东方面板、各种白色家电制造从全国赚钱。
甚至县级市的义乌也能通过贸易几毛钱的小商品，从全世界赚钱。
那么，问题来了。
怎样才能看出这个城市商业产业水平呢，有没有一个具体指标呢？
这个典型指标就是——该城市甲级写字楼的租金水平。
数据来源：戴德梁行 制图：公号城市战争
上图虽然是这些城市核心商圈甲级写字楼的租金表，但基本上代表了城市整体房价的水平。
写字楼租金越高，代表这些写字楼内公司盈利水平也会较高，公司盈利越高则公司可以为自己的员工提供较高的工资收入，而工资收入越高则又表明房价整体较高有基础。
特别是跨国公司、央企地方分部、服务产业公司都喜欢扎堆在商务中心写字楼，写字楼密集程度同样表明这个城市的高端商业水平。
但是，这里面有个小的例外。
长三角和珠三角的地级市有很多产业园，很多中小微型企业会在厂区中设置办公区，所以江浙这种城市的写字楼需求量不会很多，租金水平不高，但房价却不低。
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这个根据写字楼租金和数量，评估总体住宅房价的规律，依旧可以运用在城市内部。
在成都，为什么南部天府新区尤其是高新区住宅房价最贵？
在长沙，为什么梅溪湖和滨江新区的住宅房价最贵？
在广州，为什么住宅天河和黄埔房价最贵？
实际上都可以从这种市级商圈顶级写字楼群的分布看出来。
因为，一般来说城市的天花板房价都是在这些顶级商圈写字楼的周边三公里分布。（除了一些郊外顶级别墅和顶级学区房，他们属于资源型住房）。
先举个例子：
图：仲量联行绘制典型城市写字楼商务区分布图（下同）
这是广州顶级写字楼的分布，从这个图上，大家可以看出来最明显的趋势延伸就是向东。
从越秀老城出发，先到了天河北，然后有了珠江新城，再然后就是广州国际金融城，琶洲，一直可以延续到鱼珠。
这个方向，同时也代表了广东最高房价的延伸趋势。
虽然广东在南边也有南站商圈和长隆商圈，在西边还有白鹅潭商圈，然而这些均不成气候。
只是一个独立商圈的存在，无法改变城市整体房价走向，同样也无法形成天花板房价的集体分布。
在这些独立商圈的周边，或者有一两个较高房价的项目，但是这些较高的房价，更多的是依赖于项目自身的品质或者独特的资源（比如学区），而无法形成整个板块的城市房价高地。
和广州向东相反，深圳则是一路向西。
从较早的福田CBD到车公庙，再到深圳湾和南山区，一直到宝安和前海，写字楼形成的市级商务区一路向西，而城市的房价高地也一路向西。
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以上是一线城市的案例，我们可以看一下二线城市。
先以武汉为例：
武汉的老商业中心在汉口，然后写字楼形成的商务区跨江发展形成了汉口滨江、武昌滨江，在最近的20年又一路东南达到了东湖之东的光谷，而现在光谷也形成了光谷1.0，光谷2.0和光谷3.0。
所以，武汉虽大，真正房价较高或者房价有较高升值价值的区域，还是沿着商务中心的三镇滨江部分和光谷向东一线。
成都这种趋势则更加明显，就是一路向南，从老城一直延伸到十几公里之外，沿着天府大道一直到兴隆湖，是整个成都的延伸方向，同样也是成都高地房价的延伸方向。
这里还要说明一个注意点，就是高地房价的延伸，一定顺着商务区，尤其是高端写字楼组成的商务区延伸，而不会顺着城市工业区延伸。
图：龙泉驿汽车工业园
比如，在成都还有一个明显的产业方向，就是东南，从成都东门开始，到三圣乡，到大面，再到龙泉驿。
然而，这个方向有个明显的特点，就是它是生产基地而非办公或者科研、结算聚集地，所以在成都这个东南方向更多的是工业园的集合而非写字楼群的集合。
工业园也能容纳较多就业人口，是大批量的则是流水线上的工人。
但，这些工人收入是不足以支撑较高的房价，他们需要依靠政府廉租房和保障房解决居住。
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实际上，我经常说一个城市的房价是一个城市产业商业水平的倒影。
一个区域的房价是该区域产业水平的倒影。
商务区的写字楼群的分布和租金则可以看做是城市和区域的产业水平锚定物。
还是那句话，产业和商业决定房价。
没有一个城市，没有外循环产业，商业孱弱，单靠房地产，房价可以永久居高不下。
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