9月27日,上海为期三天的2022年第三批集中供地收官,热度较前两批次有所降温,本次供地共成交35幅地块(含4幅城改地块),总建筑面积约357.7万平方米,起始价为1030.4亿元,最终总成交金额约1053.8亿元。
其中,有8幅达到中止价进入“一次报价”阶段,占比22%,另有24幅底价成交。
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此外,在这一次上海集中供地中,国企央企仍然是主角,共计拿下了30幅地块,涉资金额964.3亿元,约占总成交金额的92%。
8幅地块触发中止价
据悉,本批次推出的35幅地块分别位于宝山、闵行、浦东、青浦等12区,其中出让数量最多的区域分别为浦东新区、松江和嘉定。
从土地出让面积来看,总建筑面积约357.7万方,与二批次相比,环比增加约52%。
其中,本批次建筑面积最大的地块为中建二局底价竞得的嘉定区嘉定新城E19A-1、E19B-1、E20A-3、E20B-1、E20C-1、E20D-3地块,该地块为混合用地,总建面约36.9万方,住宅下限2180套。
从土地成交金额来看,此次土拍总成交金额约1053.8亿元,环比增加35%,成交总价最高的地块为北万置业底价竞得的静安区中兴社区304-03地块,总价约120.6亿元,该地块为混合用地,成交楼面价约47840元/㎡。
成交楼面价方面,平均成交楼面价29460元/㎡,环比下跌11%,成交楼面价最高的地块为保利发展&西岸开发竞得的徐汇区龙华地块,成交楼面价73019元/㎡。
溢价率方面,平均溢价率2.27%,其中,仅8幅封顶进入一次性报价,3幅溢价成交,另24幅底价成交。其中溢价率最高的是宝华竞得的普陀区桃浦智创城015-01地块,溢价率9.46%。
拿地集中度下降
从竞拍结果来看,国企、央企拿地占比依旧为高位,共计拿下了30幅地块,涉资金额964.3亿元,约占总成交金额的92%。
其中北万置业以120.6亿元的拿地金额在所有房企中位列榜首,根据企查查显示,上海北万置业有限公司的实际控制人为静安区国有资产监督管理委员会。
中华企业独自或以联合体的形式共拿下2幅地块,总权益金额87.17亿元,其中单独拿地金额68.14亿元。
华发排在第三位,拿地金额80.37亿元,二批次中,华发独自或以联合体的形式竞得4幅地块,权益金额115.19亿元。
值得一提的是,与前两批次相比,本次拿地集中度下降,仅有6家房企拿地超过2幅,最多的为象屿,其独自或以联合体的形式斩获3幅地块,涉资金额约56.59亿元,其余5家房企各斩获2幅地块。
反观二批次,有8家房企拿地超过2幅,其中保利发展和招商蛇口各拿地5幅,涉资金额共约342.83亿元。
民营企业拿地质量提高
据凤凰网房产上海站统计,本次集中供地共55家房企参与,其中民营企业仅14家,占比仅有25%。
虽然本批次民营企业拿地积极性进一步下降,但是参与地块的质量有明显提高。
比如,宝华力挫金茂,桃浦智创城再落一子,以56.05亿竞得的015-01地块,溢价率9.46%,宝华,一家深耕上海,靠实力说话的本土房企,打造过西郊紫薇花园、宝华城市之星等众多区域标杆作品,今年二批次,宝华曾以11.72亿元拿下桃浦智创城商住地块。
嘉华国际携手汇成房地产以37.3亿底价拿下华泾华之门首发综合体项目,华泾华之门在去年就已公布规划,地上总开发体量超过81万平方米,是徐汇区第二大体量综合体项目,仅次于香港置地西岸金融城项目的108.7万平体量。
根据官方资料显示,嘉华国际为嘉华集团旗下之房地产业务旗舰,创立并扎根于香港,早前,嘉华国际在上海开发的楼盘有嘉盈峰以及占49%权益的招商云玺。
龙湖以15.41亿元拍得上海松江广富林街道11-05号地块,该地块位于松江大学城板块内,靠近地铁9号线松江大学城站,配套资源比较丰富,未来有望成为松江新城另一大核心居住片区。
目前,龙湖在上海参与开发的住宅项目有嘉定江桥的虹桥天玺领峯、临港板块的星璟,两项目销售成绩都还不错。
此外,凤凰网房产上海注意到,在此次土拍中,也出现了一些此前出现频率较低的陌生房企,比如亚伦地产、中建大椿、合盛置业、同进置业等。
亚伦地产,隶属于江苏亚伦集团,虽然此番属于首次进军上海住宅市场,但是早在1994年,亚伦集团就进军地产行业,先后打造出了南通家纺城大厦、如东城市综合体、海安城市综合体、天津古典别墅、扬州月亮园等项目。
此次亚伦地产联合新黄浦通过一次性报价,以95090万元竞得青浦区夏阳街道地块,成交楼面价24225元/㎡,溢价率7.09%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,第三批土拍收官,整个拍卖过程中亮点、看点越来越少,进一步反映出整体市场温度不高。这点可以理解,一方面,下半年拿地不可能抢在12月底前入市;另一方面,今年市场还是有不少压力,对后续行情信心不足。
对于已经拿好地,预算又不多的房企来说也没必要参与。但是毕竟是上海的土地,稀缺性高,外加近期上海新房市场表现不错,给房企带来信心支撑,至少土拍没有流拍现象。积极地看,作为标杆性之一的民企龙湖拿到一幅住宅地块,或许也能反映出民企对上海楼市的信心在回归,希望这些信号能继续为上海楼市提供反弹支撑。
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