日前,作者看到一份中国房地产报统计的前50强房企前5个月的销售数据,说实话,从这份销售数据的统计表来看,今年房地产市场的惨淡可见一斑。
(相关资料图)
其中,最引作者注意的是中国金茂,竟然是前20强房企中,唯一一家5月销售环比、同比,和1-5月销售同比,三个数据均大幅下滑的央企背景房企。
中国金茂5月份销售额为90亿元,环比下滑12.1%,仅次于万科的12.5%;同比减少61.4%,仅次于世茂集团的79%;前5月销售额509亿元,同比下滑53.8%,降幅同样位居前20强房企前列。
而据国家统计局的数据,今年前5月,房地产销售额同比下降约3成,中国金茂的销售数据远远跑输大势。
克而瑞地产研究的数据显示,今年前5个月,百强房企累计全口径销售额2.64万亿元,同比下滑52%;5月单月销售数据看,百强房企全口径销售额为5192亿元,环比增长5.5%。
由此可见,中国金茂的销售表现同样弱于百强房企的平均水平。
此前中国金茂在年报业绩会上表示,2022年中国金茂计划供货超4000亿元,如果按照前5月销售数据看,去化率仅为八分之一、约12.7%!
这种形势下,销售表现低于行业平均、销售去化如此之低,是一个风险信号。
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业绩质量堪忧:其他收入占净利九成
据中国金茂年报数据显示,2021年营业收入900.6亿元,同比增长了50%。毛利润167.6亿元,同比增长38.33%;净利润为77.05亿元,同比增长24.37%。归母净利润的增幅更是只有20.84%,至46.9亿元。
相较营收增幅,毛利和净利润的增幅要小很多,也处在增收不增利的情况;一方面销售成本增加了53%,至733亿元;另一方面,销售费用、管理费用分别涨幅48.6%、32.47%,计70.5亿元。
盈利能力方面,中国金茂的水平也在下滑。2021年毛利率18.61%,同比下滑近1.6个百分点,净利率8.56%,同比下滑1.8个百分点;
更让市场担忧的是,中国金茂这些年净利润的来源,很大一部分是来自于其他收入。数据显示,2021年中国金茂的其他收入一项为70.28亿元,占当年度净利润的90%!
尽管较2020年的87亿元有所下滑,但整体体量仍然很大。
这其中,占比较大的有两块,比如,中国金茂在2021年以14.8亿港元现金代价收购中国宏泰产业市镇发展有限公司29.9%的股权,由于应占中国宏泰可识别资产及负债的公平净值超过投资成本,中国金茂由此确认了投资收益16.6亿元。
中国金茂还对价值约28亿元的城市运营项目进行了股权转让,并从中确认了10.7亿元的出售子公司收益。
而这种公平值收益、出售子公司权益并不可持续,且前者并不产生现金流。如2020年其他收入中来自公平值变动的收益为23.87亿元,2021年为20.4亿元;出售子公司或联营公司股权收益2020年为19.14亿元,2021年为15.1亿元。
可以说,中国金茂不仅盈利能力在下滑,其盈利质量并不高,如果没有大体量的其他收入和收益,其财报中的盈利水平可能还要难看。
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逆市加杠杆:负债率不降反升
中国金茂还有一点让作者看不明白的是,在整个房地产行业都加速去杠杆的情况下,中国金茂的有息负债还在攀升。
据2021年年报显示,中国金茂有息负债为1070.28亿元,较20220年同期的975.78亿元增长10%。
其中,净债务由2020年的450亿元,增加至672.83亿元,增幅49%;资产负债率从2020年的73.74%增长到2021年的74.08%;
净负债率(净负债/净资产)更是由2020年的44%提升至2021年的63%,足足增加了19个百分点!
与此同时,中国金茂在手的现金及等价物却在减少。2020年底时,中国金茂尚有不受限现金及等价物434.6亿元,至2021年底,不受限现金减少28.55%至310.5亿元。
中国金茂的不受限现金短债比从2020年的1.57降至2021年的1.23。
虽然截至到2021年底,中国金茂的“三道红线”仍处在绿档,但其逆市加杠杆,有息债务规模扩大、负债率回升,现金短债比值降低,都在一定程度上给企业的稳健经营增加了风险。
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现金流风险:难覆短债及应付款
上文提及,到2021年底,中国金茂的不受限现金同比减少了124亿元,至310.5亿元;
一年内到期的短期债务250.8亿元,不受限现金短债比降为1.23。同时,作者还注意到,至2021年底,中国金茂还有289.5亿元的应付贸易款及票据,按账龄计算一年内到期或偿还的有264亿元,其中绝大部分应为工程款。
显然,中国金茂在手现金只是刚够覆盖年内到期债务,难以覆盖近265亿元的到期应付款和票据。
后者只有依靠销售回款来偿付,但现在这种低迷的市场销售表现,无疑加剧了中国金茂的现金流风险。
另一方面,中国金茂的经营性现金流也出现了大幅下滑,从2020年底313.4亿元,下降85.84%至44.38亿元。
虽然经营性现金流量净额还是正数,但大幅下滑的情况也说明中国金茂依靠自身造血的能力在下降。
投资性现金流净额更是暴跌38倍,为-118亿元;融资性现金流净额仍然是负数,为-17.07亿元。这说明公司通过融资补充现金流的能力也较弱。
此外,还有一个不得不警惕的风险,中国金茂自2017年以来,少数股东权益就已超过归母股东权益,但同期,少数股东分得的净利润却只占净利润总额的三分之一左右。
这种权益与收益的长期不匹配,说明中国金茂存在较为明显的“明股实债”情况,这种可能存在的明股实债安排,更是将债务挪至表外,加剧了未知风险。
所以,尽管中国金茂有着央企背景,但其财务状况和现金流风险仍然值得市场警惕。
内容来源:财经九号院
作者:蒋凯
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