“限购”后买不了房，定金能退吗？
首先，定金与认购金不同，它是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》中的规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金。
也就是说，大多数情况下，定金确实是不退的。
其次，限购是政府部门调控房产的措施，是属于政策，不是法律，也不是法规。根据《合同法》中有关的规定，房产限购并不会导致合同无效，包括定金合同、买卖合同以及房产中介的居间合同。
但是，楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。多数房屋购买合同中，都会将政府政策作为不可抗力明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。
也就是说，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而房贷政策、限购政策，这些都是买卖双方无法左右的，属于第三方的原因。
买房时如何防范“限购”“限贷”等风险呢？
首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区(尤其是相似地区)的购房政策、楼市动向等相关信息。
其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，比如因政策变动导致无法完成购房，合同自动解除之类的内容;还有，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。
这样一来，在一定程度上就可以预防因“限购”、“限贷”等原因导致的纠纷，减少双方可能因此带来的损失。
购房定金协议签订注意事项？
1、购房定金协议签订注意审查主合同的效力，定金合同是主合同的从合同，主合同无效，则定金合同无效。
2、定金合同属于担保合同的一种，购房定金协议根据《担保法》的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
3、在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定金合同有效。
买房定金协议书怎么写？
1、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。
2、买房定金协议书的空格由买卖双方当事人商定后如实填写。内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除。双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，
3、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买房定金协议书签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章。因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。
4、买房定金协议书规定房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
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