深圳“首个”不限购但限贷的商品房出现了?
这周单身公寓性质的御成府开盘，释放出单身公寓放开限购的消息，成为深圳首个限贷不限购的住宅项目。
不限购不占名额，再加上低总价门槛，坊间一度讨论得沸沸扬扬。
甚至还有人认为这是深圳政策松绑的表现，是市场转折的征兆，得抓紧机会了。
但松绑是真，是不是机会就需要时间来验证了。
项目共推出295套单身公寓，建面约37-54平，备案均价约8.9万/平，总价区间318-517，是南山区少有的小面积，低总价的新房。
开盘前项目都没什么水花，预售获批也比较低调，甚至在销售方案发布后的一两天也没什么人讨论。
但这两天因为一张图，大家开始纷纷讨论这个项目。
接着深圳单身公寓/单身宿舍不限购的消息开始传出，项目也成为深圳首个不限购限贷的项目(土地为居住用地)。
不过很快，后续有媒体求证，虽然项目不再限制购买名额，但属于“市住建局特批”。
换句话说，目前只有这一个项目执行不限购的政策，是特殊项目，其他的没有。
像南山区丹华公馆、玖裕茗院，福田的深物业金领都没有这个政策通知。
实际上，像御成府这样的项目，深圳并不少。
二手房中的上梅林合旺阁小区、福田的旭飞花园、八卦岭宿舍，南山区的龙瑞佳园A栋、高发公寓，罗湖的世纪广场A座和C座、金丽豪苑等等。
据市场不完全统计，深圳这类有产权归属不一样的住宅大概有四十多万套。
如果不再限购，那么深圳将会是一线城市中，精准放松限购的城市。
作为楼市风向标城市，势必也会给深圳带来不小的影响。
比如无论新房还是二手房，同类性质的住宅成交会迅速活跃起来。
不限购，不占用名额，会激活本身就缺名额的深圳本地需求。
其次还可以落户，相对便宜的总价，还会吸引一批打算来深圳的年轻群体。
进而引发深圳楼市的另一波热潮，成为市场预期的新变量。
不过好在，目前只有御成府这一个特例，并不是针对全市四十多万套的住宅。
这样的项目能不能买?
小女警的看法是能不碰，尽量不碰，别因为便宜就做了最绿的一颗韭菜芽。
实际上项目也不算便宜。
7.9万-9.6万/㎡的单价，买正儿八经的住宅难道不香吗?
虽然项目位置地段都还可以，处于山老城区，去西丽、科技园、深圳湾、前海、宝中都方便，但是产品本身存在一定风险，属于市场非主流产品。
第一就是项目的产权属性。
虽然项目土地性质是居住用地，但是用途是单身公寓，房产证上必定登记的也是单身公寓/居住用地。
如果是单身公寓，那么未来产权的界定到底怎么算也是未知数，是住宅还是公寓，需要看政策的变化。
而产权属性关联的是上学的积分，一切还是要以房产证上的定性为准。
如果是住宅，积分上学的积分自然是更高一些，如果是公寓积分就会比住宅的低。
前几年深圳就出现认单身公寓学位的情况。
2020年5月，福田区深高南校区拒绝8个单身公寓/单身宿舍小区的学位申请，经过业主的争取才恢复原本的积分标准。
2021年6月深圳市软件产业基地宿舍申请深圳湾科技生态园学位积分突然下降20分，产权积分由原来的按住宅40分下降到20分，按自建房和集资房计算。
所以无论销售怎么宣传，一切还是要以房产证上的定性为准。
虽然深圳已经推行“大学区，教师轮岗”的制度，但对于积分的雷区，一定能避免则避免。
何必花了几百万去买一个学位积分有变动风险的产品?
第二是产权年限的问题。
项目地块拿证是1994年，70年产权期限，只剩42年。
产权年限打折，对项目后期转手会有价值折损影响。
项目不仅产权属性存在界定的问题，剩余年限也不多，自然市场对这样的二手房不会是主流的选择。
第三是产品自身比较复杂，容积率比较高。
项目的1—2层为商业，3-5层为酒店，5—6层为会所(包含泳池、水吧以及健身房)，8-26层为可售产品(R2居住性质的单身公寓)，28-37层为服务式公寓。
6层以下是商业、酒店和会所，28层以上是长租公寓，未来居住的人群就会比较复杂。
虽然电梯可以设置成单身公寓楼层刷卡停靠，保护隐私和业主安全，整栋楼只有4个电梯，单层总户数有20户之多，比很多普通安居房，公租房的梯户比还要差。
这些都是不能忽略的雷区。
虽然过去一直这种单身公寓/单身宿舍当作住宅对待。
当学位不紧张，积分竞争不激烈的时候平常倒也没什么事，但如果学位竞争激烈，就很难避免积分规则会有所调整。
到时候首当其冲受到影响的也会是这类产品。
可能有人会说，日后大学区推行加快，上学摇号，教师轮岗铺开加深，说不定就没有房本上产证的问题了。
但是什么时候能够深化下去，是不是一定不存在这些问题了?
都是未知数。
目前政策还存在不确定性，只适合没有学位需求的小众群体考虑。
在未知风险能够提前预判的情况下，小女警觉得没必要去冒这个风险。
总价318万-517万的产品，在深圳也不是没得选。
你们觉得呢?
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