编者按：
为全面还原2023春季楼市画面，凤凰网房产环沪启动《开春探市》第二季，以媒体视角实探上海及环沪开春楼市走向，现场走访和观察各大售楼处营销实况，为购房者提供置业参考和沉浸式看房体验。
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凤凰网房产上海讯 如果问上海哪个价格段的新盘最内卷，那1000万级绝对算一个。
1000多万买内环100+平，杨浦滨江是必看的地方。这里城市更新如火如荼，新盘供应量居高不下，因而杨浦新盘多次触发积分，堪称楼市高分制造机。
2023年，杨浦楼市继续高歌猛进，城投悦尚海、保利珑誉、保利越秀和樾天汇八批次前后脚入市，保利建工海玥天汇一批次排队进场，900多套的供应市场还没消化完毕，中海海上和集、瑞仕云曜璟庭等盘已经加入混战，进入密集宣发期。
2月底，跟随凤凰网房产《开春探市》栏目走进上海杨浦区，感受一番杨浦楼市的极致内卷。
1、中海海上和集：“鸽王”二批次能上吗？
去年八批次就传入市的中海海上和集，不仅缺席了八批次，连2023年的一批次也没有露面，2月底踩盘当天，销售人员对凤凰网房产表示“二批次应该会上会”。
因为中海海上合集作为旧改项目没有联动价，它的过会价格就尤为引人关注，销售的回答也没什么惊喜，“预计12万左右”。
据了解，中海海上和集项目由6栋9-27层住宅 1栋8-14层保障房 4栋5F办公 部分商业以及配套用房组成。商品住宅将分两批开，首开暂定南边350套房源，主力户型为建面约99㎡3房和建面约179㎡4房。
约99㎡3房做了样板间，主卧套房，两个次卧都不大，北次卧大概只有6㎡左右。
装修标准还可以，墙纸交付，厨房吊轨折叠门。主卧卫生间做了升级，五金是汉斯格雅，次卫就是科勒。
2、瑞仕云曜璟庭：价格是必杀技
瑞仕云曜璟庭是即杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊），2021年10月12日，上海城建以总价41.4亿元竞得，楼板价约68060元/㎡，房地联动价10.99万/㎡。
项目距离8号线鞍山新村站直线距离约600米，交通出行便利。项目主力产品包括约90㎡、99㎡、145㎡、185㎡四个面积段，总户数545户，均价10.99万/㎡。杨浦四子当中，瑞仕云曜璟庭的价格是最低的。
瑞仕云曜璟庭的售楼处建在了爱国路371号（原杨浦滨江壹号售楼处），目前样板间还没有开放。
项目首推342套 90-185㎡三至四房，小区整体不甚规整，工地就在中海海上和集旁边，周边老破小环绕，城市界面一般。
3、保利越秀和樾天汇&保利建工海玥天汇：双子星并肩作战
在杨浦，先有保利珑誉（保利置业）超3倍认购收官在即，后有双子星保利越秀和樾天汇&保利建工海玥天汇（保利发展）接棒，怎么看保利都是“赢麻了”。
保利越秀和樾天汇为八批次遗留项目， 2022年的第二轮土拍中，保利、越秀以47.75亿元竞得的杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊），成交楼板价56000元/㎡，房地联动价11.5万/㎡。
保利越秀和樾天汇位于内环内，规划8幢14-17F高层住宅，总套数624套，此次首开推出340套房源，户型为建面约99-103㎡3房。
项目目前正在认购节点（2月22日-26日），踩盘当天认购客户不少，据说目前已超100%认购。认购期间，保利越秀和樾天汇样板间不开放。
在保利越秀和樾天汇以南，保利还联合上海建工以27.64亿元竞得杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊），楼面价约61447元/㎡，房地联动价11.5万/㎡，也就是现在的保利建工海玥天汇，和樾天汇和海玥天汇两个楼盘的售楼处用的都是同一个。
根据规划，保利建工海玥天汇将拟建6栋14F住宅、2栋租赁住宅、1栋14F保障房以及部分配套用房，总户数为626户。预计和樾天汇销售完毕后，海玥天汇会立刻接棒，最快将于二批次入市，首推183套建面约90-99㎡3房。
结语：
手握千万预算的改善型客户，如果拥有“内环情节”，那杨浦是他们必看的区域。这里的楼盘在10万出头的单价上较劲，产品主流是99㎡“功能型”3房小户型， 会所你没有我也不做。
对于客户来说，这是好事也是坏事，能买到预算范围内合适的房子，但也少了些许惊喜和期待。
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