作者：子非鱼
01 | 深圳全域限购被打破了
(相关资料图)
广州不再孤单了。
3月10日之前，北上广深四个一线城市中，唯有广州没有全域限购，增城与从化不限购。3月10日之后，深圳也加入了。
3月10日，网传消息显示，深汕特别合作区住建水务局发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，对限购、限售等楼市政策进行了调整。根据《通知》，自然人在深汕合作区购买商品住房不再受限购政策影响。
该消息，获得了南方都市报的确认。南方都市报致电深汕住建水务局，证实了这一消息。相关负责人透露：
没有正式文件发布，但已经在实施。
除了放开限购外，限售也从之前的5年压缩至2年。
这意味着，随着深汕合作区的不限购，深圳限购防线被打破了。
看到这里，很多人可能还没反应过来，深汕合作区和深汕有多大关系。
深汕合作区，最开始是深圳的一块飞地。深圳与汕尾通力合作，深圳的目的是获得更多的发展空间，缓解其空间瓶颈。而汕尾则是想着彻底抱上深圳这条大腿。
但2018年深圳就全面接管了深汕合作区，表面上仍是合作区，实际上已经是深圳的地盘，其GDP、财政收入、人口早在2017年三季度就纳入了深圳版图，成为了深圳第11区。
来源：深圳统计局
和当初中央划定雄安新区一样，伴随而来的强限购，防止资本破坏净土一样。广东省2017年批复的时候，就立即发布了超强限购措施。
2017年5月，为防止炒房客扰乱正常的市场秩序，深汕合作区冻结了房产交易过户，并停止了户籍迁入工作。
2019年调整过一次，居民家庭持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过1套。限售期限则为取得不动产权利证书之日起5年。
02 | 目的在于吸引人口
深汕合作区这次放开限购，和上海去年几度调整临港新片区的目的一样目的在于吸引人口，因为这里的人口竞争力太弱了。
深汕特别合作区虽然已经视作深圳的第11区，但由于距离太远，完全消化了深圳的竞争力。
深汕合作区位于广东省汕尾市西部，西北与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，总面积468.3平方千米，由鹅埠、小漠、赤石、鲘门四个街道组成。
距深圳市中心约120公里，中间还隔着惠州。要知道，像北上广深这样的一线城市，最大辐射半径不过50公里，深汕合作区距离120公里，远远超出了深圳的辐射范围。
按照《深汕特别合作区高质量发展三年行动计划（2019-2021年）》，到2021年，深汕合作区GDP要达到150亿元以上，人口达25万左右。
但是根据深圳市披露的数据，2021年深汕合作区GDP只有70.91亿元，还不到原计划的一半。
来源：深圳统计局
人口方面，2017年到2021年连续五年年末常住人口数分别是6.64万人、6.55万人、6.47万人、6.57万人、6.68万人，人口数量增长缓慢。距离原计划的25万人仍有相当大的距离。
没有人口就无法支撑产业，产业无法支撑，就无法壮大经济和财政收入。
深圳最初搞深汕合作区这块飞地的目的，就是想要扩大自己的产业版图，助力自己的经济迈上新的台阶。
但从数据来看，显然深汕合作区不太牢靠。
所以，想要通过这次限购放松，吸引人口，扩大深汕合作区的人口规模，支撑起产业壮大。
但说实话，这块飞地太远了，除非有大手笔的产业规划和投资进入，否则很难吸引人前去，哪怕炒房吸引，也不足。
03 | 取消限购的意义
对于此次取消深汕限购的意义，主要有三：
第一，导流人口，这一点第二部分已经说了。
第二，去库存。
目前深汕合作区的新房库存依靠当地人，根本消化不了。当地常住人口不过6.68万人，绝大多数都是当地人，当地人都有自己的房子。
而目前深汕在售和待售的楼盘有7个商品房项目，价格主要在1万 /㎡。
2022年深汕合作区新建商品住宅成交套数为1505套，相比2021年3030套下跌了一半。全年才成交1505套。
第三，释放了外围区主导权交给市场的必要性。
深汕解除限购，是完全有必要的。限购本来就是对市场的强行政干预，不限购其实就是将市场的归市场。
而且，从深汕合作区人口变化来看，大多数人还是比较理性。尽管有深圳这个噱头在，但距离深圳本土太远，根本没有投资价值，限购已经失去了意义。
深圳的举动，其实释放了一个信号。
也即，接下来一些限购与不限购没有太大差别的城市，取消限购已经成为了趋势。
好的地方，即便限购房价也难以下跌，比如一线与强二线城市的核心区。
相反，没有多大价值的片区，即便取消限购，也推动不了房价上涨，比如大多数城市的外围区和一些低级别城市。这些地方限购，对刚需买房的阻碍更大，不利于推动刚需和改善型需求入市。
后续，最大的可能性是，一线城市目前的限购格局不会打破。强二线城市外围区和低级别城市，限购会逐渐取消。去年以来，东莞、佛山、南昌、福州、沈阳、廊坊等城市均解除了限购。
南京、苏州、武汉、厦门等城市的外围区，限购也取消了。
这是大势所趋。
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