6月30日下午，随着花都区广花公路东三地块（二期）的竞拍结果如期“出炉”，广州2023年上半年土拍正式“收官”。

(资料图片仅供参考)

对广州土拍市场来说，这是不平凡的半年。回顾今年上半年广州土拍实况，无论是供地规模，还是出让模式，抑或是竞拍表现，都与此前大相径庭。

先来看看出让模式，虽然至今未见“红头文件”，但从上半年两批次供地通知可以看出，今年以来广州供地逻辑已经低调优化，从集中供地调整为阶段性竞拍，有助于房企合理调拨投拓资金，减轻房企现金流负担。

除了供地模式调整外，供地整体规模和质量有所优化，不再堆砌而是重质，“加码”中心区靓地规模，且部分地块出让节奏及时动态调整，适时新增上架或“撤牌”留待观察，更显政府审慎卖地的诚意及决心。

在上述双重利好刺激下，多家房企积极“围猎”靓地，补充土储粮仓：不仅有央国企作“主力军”稳定领跑大势，而且随着融资爬坡过坎、政策支持“搭桥”，民企也在重启拿地扩储。

数据显示，2023年1-6月广州经营性用地（含宅地、商用）供应36宗，终止出让2宗，净供应34宗，其中成交30宗，流拍4宗，成交总额约522.6亿元，整体规模有所下降，但成交率大幅提升，且有8宗地块竞拍触顶摇号，竞争局势激烈。

对此，凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为，“在土拍规则改为‘限地价 摇号’之后，广州热门地块的摇号概率大增，而‘僧多粥少’的结果是摇号拿地的机会减少，这也迫使部分急于拿地的房企不愿轻易放弃那些原来‘退而求其次’的地块，包括去年曾流拍的回炉地块。”

他指出，这一现象反映出实力房企今年拿地的积极性明显提升，而这正是政策端不断放宽及融资端边际改善的综合作用，令到实力房企对于后市复苏有更多的耐心和信心。

中心供地质价齐涨

外围地块频“撤牌”

整体而言，今年上半年广州中心区供地规模占比稳定，外围区灵活调整供地档期，突出“重质不重量”的市场特征。

中心区除了越秀“零供地”外都有不俗的出让表现，前三名分别是番禺区（8宗）、荔湾区（6宗）和海珠（4宗），着重围绕核心地段、成熟配套、体量适中、开发潜力等优势推出优质地块。

例如位于白鹅潭商务区的羊城食品厂地块，拥有“医食住行商”等成熟配套，中心城区居住氛围浓厚，且未来白鹅潭板块还将落地万象城、太古等白鹅潭高端商业综合体；叠加紧邻花地河和醉观公园的自然资源，项目未来居住体验更为舒适。

无独有偶，天河区员村一横路AT080523地块不仅比邻天河CBD，而且辐射暨南大学、天河公园、天河区府等核心城市资源，且周边以二手房为主、新房供不及求，有助于促进去化预期。

凭借这一超高市场热度，员村宅地吸引了多达34组房企参与现场摇号，其中除了23家“本尊”外还有10个马甲助阵，可见该地块竞争热度空前激烈。

最终该地块以成交总价218552万元，折合楼面价约57281元/㎡（未扣除配建）的“成绩”，一举刷新广州楼面价TOP10榜单，锁定第二高位。

就中心地块热度居高不下的成因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面，从2021年下半年至今，改善型品质盘显然更受欢迎，这是因为产品客群受疫情影响比较小、购买力比较强，改善需求仍比较旺盛；另一方面，中心区原本供应就不多，以改善盘为主的库存去化很快，相对应这类盘源地块供应就会更受房企欢迎。

“从中可以看出，地方政府为了稳定市场情绪，促进土地市场成交，不再把重心放在外围储备地块，而是积极拿出‘压箱底’的好地块，同时也改为‘限价 摇号’规则，给开发商留足利润空间。”李宇嘉说道。

在中心区“大张旗鼓”输出靓地的同时，外围区域供地却十分低调谨慎，对部分地块频频调整供给档期，但仍难逃“成交遇冷”的尴尬结果，与前者热闹的竞拍场面形成鲜明对比。

以先后经历延期出让和终止出让的增城派潭地块为例，肖文晓认为，通常房企“接手”这类远郊项目的态度都是非常谨慎的。

“尽管派潭地块起拍楼板价非常低，但是整个派潭镇近年只有一个商品房项目，并且已经在三年前基本售罄，人口产业基础薄弱，本地的地缘需求挖掘空间非常有限，同时缺乏承接外溢需求的必要条件，因此市场预期并不高。”

他认为，目前房地产市场已经进入到一个高度分化的阶段，楼市冷热不均也带来了土拍市场的分化，即便是同一个区域的不同地块，其拍卖结果也可能大相径庭。

“对于开发商而言，仅仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资决策的标准动作。不管是国企民企，不管是外围片区还是中心城区，当前房企拿地的首要前提是能够算得过账，即销售流速和利润率要有保障。”肖文晓说道。

番禺市场大受追捧

业内展望前景广阔

在“冰火两重天”的市场氛围下，竞争热度最为集中、投资预期最为强盛的“当红炸子鸡”当属番禺。

相比荔湾、天河仅有零星地块“一枝独秀”的情况而言，番禺可谓“多头开花、出尽风头”，为开发商们提供了许多优质土储，覆盖大石、长隆-万博、番禺广场、番禺客运站等重点居住板块范围，最终实现5宗地块摇号成交的“优异成绩”，总成交金额约2437175万元。

例如“未拍先火”的番禺区迎宾路地块，在开拍前夕已被17轮竞价推至封顶摇号环节，封顶价约23.2亿元，折合楼面价约24082元/㎡（未扣除配建）。

而该地块之所以深受市场青睐，关键在于其体量较小、开发周期短，以及板块配套完善、居住氛围浓厚，同时积累较多置换需求的“天然优势”，这有利于开发商合理管控成本和实现可观收益。

“相对而言，番禺的迎宾路地块位于居住氛围成熟的大石板块，近年板块周边的楼盘项目都有良好的去化表现，这便给到了房企更多的信心。”肖文晓说道。

而以“零短板”优势征服一众房企的长隆“巨无霸”组团，其中两块宅地分别竞价55轮、56轮，耗时将近1个半小时。期间即使面对“地块总价高、抱团商地竞拍”的严苛门槛，两组参拍房企也要穷追猛赶，“重仓”野心表露无遗。

网传 在摇号现场还引发了戏剧性的一幕：现场参与摇号的房企质疑存在“黑幕”、拒绝签字，并请来律师和广州市公共资源交易中心沟通，要求彻查摇号全过程。最终广州公共资源交易中心宣布摇号有效，由华润 长隆联合体竞得地块。

还有番禺区大龙街好又多地块和番禺客运站北侧地块，在开拍前就吸引了10万 围观，导致广州土矿交易门户系统页面一再“塞车”。

值得一提的是，曾经流拍的番禺客运站北侧地块，在这次“回炉”竞拍中，并未更改地价和规划条件，仅仅放松了付款期限，却引发了多家房企争抢。而这两宗实力均衡的优质地块，均被送进摇号池，最后分别被路劲地产和保利置业“收入囊中”。

为何“回炉地块”前后竞拍会有如此反差？李宇嘉认为，这与市场预期回调、政策春风频吹等利好有关。

“部分地块在去年或更早出让时，正处于房地产企业风险较为密集、影响较大时期，市场情绪低迷悲观，而今年上半年中心改善需求逐渐上涨、品质盘成交逐步回暖，反推供给需求，加上政策端积极纾困房企，让很多房企有拿地机会，房企拿地情绪有所好转。”

李宇嘉认为，对于番禺市场而言，无论是“回锅肉”还是“小鲜肉”，这些摇号地块都是处于热门地段，对外是近距离海珠、天河、越秀等CBD，对内则有万博商务区、长隆旅游度假区等重磅IP，自然集聚庞大客流量和商流量。

“因此，这些地块未来开发成为住宅产品时，预计也会获得天河、海珠、越秀等主城区外溢需求的‘青睐’，更有利于打造一些优质产品，受房企欢迎也是情理之中。”

展望未来，肖文晓同样对番禺楼市发展充满信心，“一来推出地块不仅优质成熟，且地价也与周边一二手房有明显的价差，利润空间相对可观；二来除了承接中心城区的价格外溢需求外，本地二手房交易量也常年排在广州各区前列，地缘置换需求充足；三来也考虑，近年以万博板块为首的网红楼盘在市场上表现较好，起到了带动区域的‘吸睛效应’，提供拿地动力。”

民企拿地热情上涨

“过江龙”抢滩入穗

值得关注的是，在上半年土拍市场中，除了本地房企力捧主场外，还有来自杭州、福建、山西、武汉和江苏等外地房企踊跃竞拍。

比如上述荔湾羊城食品厂地块、番禺迎宾路地块、番禺大道好又多地块和白云嘉禾望岗地块，分别落入“过江龙”武汉城建、南通亚伦、港企路劲地产、厦门国贸的口袋；另外在天河员村宅地摇号现场，也聚集了湖北联投、厦门国贸、武汉城建等“新势力”。

显然，就“多方‘过江龙’现身竞拍”的表现来看，如今这股来自长江边的“投拓风”，明显吹向致力于高质量发展的粤港澳大湾区，对广深等一线城市展露积极入场姿态。

凤凰网房产湾区智库专家、房地产行业资深人士李茂喆对此分析称，“作为一线城市的广州，人口基数庞大，净流入人口全国领先，中长期来看广州房地产市场依旧健康且有巨大空间，所以房企愿意长期深耕广州。”

因此，在整体楼市发展整体平稳的基础上，广州投拓靓地机遇更加旺盛，这有助于房企扩展土储版图，借助高能级产品开发，来提升市占率及毛利率。

“不管是宏观经济还是房企资金紧张局面，还是市场销售情况，今年大环境都正在改善。当下拿地、待未来销售，大体上能赶上一波上行市场周期，所以相比去年房企拿地的积极性有所增强。”李茂喆说道。

不过，针对“外来房企是否更倾向于联合开发模式”的问题，李茂喆认为这视乎风险把控因素而定。“通过联合开发有利于降低资金压力，也有利于取长补短更快的熟悉了解广州市场，前期进入广州是一种不错的策略。”

一边是来势汹汹、想要“大展身手”的过江龙，另一边则是昔日老友、逐渐“复出”的民营房企。

就在近期广州土拍“围猎场”上，不少民营房企，例如美的置业、龙湖集团、嘉达实业等，在保持理性审慎的投拓思考的同时，对性价比更优的地块表达了强烈渴求。

而提振民企拿地信心的外在动力，源自今年以来房地产政策利好推动融资回暖。

“包括广州等城市在内，近期土拍市场除了去年以来一直活跃的央国企，还多了一些民营房企的面孔，且不乏寻求扩张的过江龙，这反映了今年土拍市场的复苏是由多股市场力量促成的，而最根本的支撑就来自于金融十六条等融资端的政策利好以及开年后销售端的整体回暖，改善了房企的资金流动性。”肖文晓认为，例如融资满足等房地产政策利好，显然为“开发商重启拿地”提供了充沛动力。

伴随融资渐入正轨、资金头寸增配，民营房企需要相对应地调整投资节奏，增加更多优质土储以持续供销。尤其当前金融监管政策依旧严格，唯有优质投资标的，才能为房企融资提供实质背书。

至于民营房企乍现的投资力度能否持续？李茂喆则分析称，“从目前宏观大环境的走势来看，我认为这种情况是可持续的，国家经济逐渐改善，对房地产、房企的支持力度也在增强，同时市场销售也开始回暖，这些迹象都将支持房企在未来积极拿地。”

标签： 土拍【责任编辑】余佩掀(PO466)

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