一阵阵超预期“稳主体”的政策暖风，正向房地产行业迅猛袭来。

进入11月以来，央行、银保监会等多部门频繁出台重磅新政，从“第二支箭”到稳地产“金融16条”，再到保函置换预售监管资金等等，多管齐下为房地产行业送来阵阵暖意。

紧接着“闻风而动”的二级市场和投资者，对上述利好政策和优质民营房企发展前景给予高度认可。11月7日至15日AH两地房地产开发板块密集“飘红”，其中碧桂园、旭辉控股等房企股价迎来暴涨，连续九个交易日区间涨幅超过100%；其余部分出险房企如阳光城、新城控股等也出现股价上涨的转好迹象。

(相关资料图)

尽管楼市需求端仍在筑底修复，但此轮利好政策态度相当明确、力度空前之大，依然推动了行业信心和预期加速回升，让不少优质民营房企一扫“阴霾”，奋起发力紧跟政策导向，通过发债融资、配股融资、债券展期等多重金融工具缓释现金流压力，从而加快落实“保交付、稳民生”等重要工作。

对此，多位资深业内人士向凤凰网房产表示，连日来的政策旨在稳定市场主体，支持以市场化方式加快风险出清，及时校正金融机构过度避险行为，有力支持国内优质民营房企融资，改善企业资金流动性，促进房地产行业平稳健康发展。

政策利好支持

自从“三道红线”政策出台后，金融机构对房企融资行为持以审慎趋严态度，以中小民营房企为主的多家内房企融资计划被迫“刹车”，现金流渠道收窄，房地产行业“跑步”进入降杠杆、去金融化的深度调整阶段。

在融资收紧的环境下，叠加近两年来部分房企出现债务违约、交付延期等“暴雷”事件，民营房企信用风险加剧，发债融资也愈加困难。此时优质民营房企急需谋求出路，增强信用凭证，缓释现金流压力。

为促进房地产行业平稳健康发展，近期政策端开始集中发力。首先是11月8日交易商协会表态继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（2500亿元的“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“本轮政策落地快，节奏与力度均超预期，优质民企再融资能力有望得以修复。”天风证券分析师韩笑认为，本轮政策支持呈现三个特点：首先在适用对象上，首次明确提出“第二支箭”可支持民营房企融资；

在作用方式上，该政策首次明确可通过“直接购买债券”方式支持民营企业发债融资，而此前对本轮民营房企的多种增信，均更多依靠信用风险缓释凭证、担保增信、交易型增信等增信工具；

在政策等级上，该政策明确为“在人民银行的支持和指导下”，此前民营房企信用背书均由交易商协会及中债信用增进公司提出。

对于这一政策意义，凤凰网房产湾区智库专家、资深房地产专家、广东省房协专家委员龙斌补充道，“这是保证优质房企的合理融资需求，从而保证市场平稳，包括保交楼、稳房价、稳预期等等。”

经济需要地产。11月11日央行、银保监会发布稳地产“金融16条”，涉及供需两侧贷款支持、还贷人合法权益保障、房企存量融资合理展期、鼓励信托融资、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整。

国信证券研报认为，对比2014年“930住房金融服务新政”，上述稳地产“金融16条”标志着房地产政策由调控转向刺激，例如鼓励各地合理化调整住房信贷政策将充分释放购房需求，支持存量债务的展期将有效避免房企继续爆雷，而久违的信托融资支持更是重要的信号。

随后在改善现金流方面，银保监会等三部门印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房企信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。

《通知》强调，若预售监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%（监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调）。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

光大证券分析师何缅南在研报中点评，这是在2月商品房预售资金监管新政的基础上进一步提高优质房企合理使用预售监管资金的空间，预期将增加房企资金使用灵活度，防范化解房地产企业流动性风险；且《通知》严格划定置换金额 30%的滚动红线，在给予优质房企经营资金自主权支持的同时，有利于压实房企落实交付责任，切实维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

“近期政策先后从发债、贷款，再到经营性现金流方面对房企予以支持，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。”何缅南总结道。

优质民企积极上岸

结合上述相关政策利好，近期优质民营房企融资动作频频，借力“上岸”心态明显，“第二支箭”加速落地。

11月9日中债增随即发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》后，紧接着10日中国银行场交易商协会（以下简称“交易商协会”）发布消息称，受理龙湖集团 200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

11日新城控股发布公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，公司拟向银行间交易商协会申请新增 150 亿元债务融资工具的注册额度（本次事项尚存在不确定性）；14日交易商协会受理了美的置业150亿元储架式注册发行。

据悉，继2月成为首家成功发行中票的内房股民企，美的置业接连与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款以及360亿元个人住房按揭贷款专项额度。5月还成功发行10亿公司债，系首批创设信用保护合约发债示范房企。

此外，有市场消息称，碧桂园、雅居乐、合景泰富、中梁控股等等多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。

值得一提的是，在地产政策利好带动下，近日房地产开发板块行情走高，包括碧桂园、雅居乐、时代中国控股在内的多支地产股股价上涨。

11月15日碧桂园公告称，公司将以每股2.68港元的价格，配售14.63亿股新股，募集资金总额约为39.2亿港元，为集团提供资金用于为现有境外债项进行再融资、一般营运资金和未来发展。

与碧桂园直接配股融资方式有所不同，雅居乐16日公告称，将以先旧后新方式配股融资约7.83亿港元。“董事认为配售事项及认购事项为本公司筹集额外资金，以巩固财务状况及扩大股东与资本基础的机会。”

有业内人士指出，雅居乐采取先旧后新配股融资，周期短、效率高，有利于快速锁定股价高位，加强融资效果。

“可以说，从政策利好出台的效果来看，反应最为灵敏的资本市场已经给出了积极反馈。”凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为，例如龙湖和美的等民营房企陆续获得“第二支箭”的债券融资支持等，便对稳定行业主体的信心起到了关键作用。

值得一提的是，在债券展期方面，近期富力地产完成境内外债务整体展期，在岸债券展期加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。结合稳地产“金融16条”提及的房企存量融资合理展期，未来民营房企现金流或有较大改善空间。

机构：未来销售复苏方向确定

尽管政策端利好不断，但仍需意识到，对于房地产企业经营发展而言，促进销售、加强回款仍是现金流管理的核心所在。而推动成交回升、需求回暖的关键，则在于市场信心筑底修复加速。

“总的看，房地产市场出现了一定积极变化。”11月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖就房地产发展表示，当前各地区积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。

具体来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。今年1-10月份房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2个百分点，连续3个月降幅收窄。由此可见，今年以来相关政策利好传导至房企融资，从而推动“保交楼”成效明显。

凤凰网房产注意到，最新出炉的10月份70城房价公告显示，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略有扩大。

“从环比来看，10月各线城市新房二手房价格指数均降、下降城市数量增多，反映了当前市场的下行压力依然很大，在此情况下必须要有强有力的政策去扭转颓势。日前出台的系列政策重磅利好，也是希望通过加大政策支持力度，稳定市场主体，加快风险出清，从而达到稳定房地产市场的最终目的。”肖文晓分析道。

值得一提的是，尽管全国70城一二手房房价整体下探，但在销售层面，今年1-10月商品房销售额同比下降26.1%，降幅比1-9月份收窄0.2个百分点，降幅连续五个月收窄。

对于这一表现，付凌晖表示，下阶段还是要坚持“房住不炒”的定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。

“部分投资者可能担心关心‘房住不炒’基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为‘房住不炒’与‘稳楼市’之间并不存在矛盾对立的关系。”中邮证券指出，市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但其认为房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平，未来销售复苏方向是确定的，只是过程可能是缓慢且充满波动的。

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