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风财讯报道 12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润有巢REIT”）上市仪式在深圳举行，业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT正式上市。
华夏基金华润有巢REIT项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，分别是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。截至2022年9月30日，两个项目出租率均达到94%。
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称：华夏基金华润有巢REIT，基金代码：508077)于2022年11月18日成立，募集规模为12.085亿元。华夏基金华润有巢REIT采用“公募基金 基础设施资产支持证券”的产品结构，将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过专项计划持有上海有巢优厦租赁有限公司和有巢房屋租赁(上海)有限公司100%股权，从而实现对基础设施资产的控制。
华夏基金华润有巢REIT采取封闭式运作，存续期为67年，现金流主要来源于项目租金收入。每年收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。华夏基金、中信证券是本项目公募基金管理人和资产支持专项计划管理人。
作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT，项目配售前募集规模突破1200亿元，机构投资者网下询价倍数超213倍，体现了市场对华润置地的信任和对保租房REITs资产品类的认可。
华润置地表示，将以公募REITs上市为起点，持续完善运行机制、挖掘优质资产、做好扩募储备。
招股书显示，泗泾项目是在入市出让的农村集体经营性建设用地上的项目，其所在宗地的土地用途为租赁住房（R4），使用权限为2018年12月3日至2088年12月2日。
招股书披露，根据相关规定，农村集体建设用地入市须履行入市决策、出让方案制定及批准、入市申请与出让等程序。2018年10月，泗泾经济联合社与有巢深圳公司签订土地使用权出让合同，约定的泗泾项目地块建设用地使用权对价为1.25亿元。后经过一系列程序与审批，有巢深圳公司的项目公司取得该宗土地的《不动产权证书》。
根据戴德梁行出具的估价报告，泗泾项目的建筑面积约5.51万平方米，其中租赁住房建筑面积约4.05万平方米，房间套数为1264套。截至2022年6月30日，评估总价为5.74亿元，单价约1.04万元/平方米；租赁住房租金收入 （含增值税）合计约279.7万元/月，当期平均租金为2500元/套/月。
另外，基于国有建设用地建设的东经济区项目建筑面积约6.63万平方米，其中租赁住房建筑面积约4.95万平方米，房间套数为1348套。截至2022年6月30日，评估总价为5.36亿元，单价约8080元/平方米；租赁住房租金收入（含增值税）合计约248.9万元/月，当期平均租金为2120元/套/月。
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