上海土拍收官，新地主却是珠海国企！219亿搅动外滩风云

来源：原创时间：2022-12-09 18:25:45

出品 | 凤凰网风财讯

id:fengcaixun

作者 | 陈文莉

(资料图)

编辑 |王婷婷

房地产调控让一些房企退出江湖，但也让一些房企“逆势而出”。其中，被称为“珠海半城”的华发股份，尤为突出。

12月9日，上海2022年第四批次土拍市场上，华发股份再次出手了。

据现场竞拍信息显示，本轮土拍中，华发股份参拍的热门地块青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块吸引了约10家房企，而宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块则吸引了12家房企参拍。

最终，青浦赵巷地块由国贸地产以33.081亿元拿下，溢价率8.96%；宝山顾村地块由上海佳运以20.796亿元拿下，溢价率约9.5%。华发股份均因报价与平均价价差较大而落败。

（赵巷地块竞拍截图，太仓华锦由华发股份全资持有）

尽管如此，自2014年进入上海市场以来，华发股份在沪所拿地块也早已遍及了闵行、浦东、静安、宝山、松江、青浦、杨浦等多个主辖区。甚至在2022年的四批次土拍中，华发股份更是一次不落，在上海拿地金额高达219亿元，位居房企上海拿地金额榜TOP1。（合计中指院1-11月榜与第四次土拍结果）

（图源：中指研究院）

凤凰网风财讯注意到，2022年华发股份的脚步不止于上海，其在杭州、成都、武汉、珠海、中山等地的土拍市场上均有所斩获。仅2022年1-11月，华发股份的权益拿地金额达到了267亿元，成功迈进TOP10。

然而，猛冲土储也隐藏着“后遗症”。

华发股份在规模这一脚迈进“千亿俱乐部”的同时，能力这一只脚却还留在外面，频繁的关联方高息输血、重重质疑明股实债、屡现的全国项目维权…这些无一不给华发股份真正站到房企前列，埋下了风险。

关联方之间高息输血，大额存款利息差存疑

2022年以来，华发股份所拿地块中，不乏大手笔、高溢价地块。

其中，在上海的三批次集中供地中，华发股份以44.89亿元竞得浦东新区唐镇中心镇区地块，溢价率9.36%；联合建发国际分别以29.86亿元、26.58亿元的价格“触顶”拿下了闵行区浦锦街道地块和七宝镇古美北社区地块，溢价率分别为9.39%、8.99%；以31.59亿元拿下宝山顾村地块；以80.37亿元竞得了静安区中兴社区地块。

2022年6月30日，杭州第二轮集中土拍中，华发以11.1亿元拿下了拱墅区一宗宅地，溢价率12%，这已经是今年杭州土拍所允许的最高溢价了。

凤凰网房产发现，在华发股份大手笔、高溢价的拿地背后，惊现了关联方之间高息输血、资金腾转的迹象。

2022年以来，华发股份仅通过华金保理、华发投控、横琴人寿、横琴华通等关联方公司，以“购房尾款收益权融资”“设立信托计划”“授权融资”等名义，开展了至少4次融资活动。票面融资成本基本在6.5%-7.2%，这一融资区间远高于华发股份2021年的平均融资成本5.8%。

2021年，华发股份通过上述公司开展过至少4次融资活动；2019年和2020年，华发股份通过关联公司开展的相关融资活动，也在5次-7次/年以上。

关联方融资之外，华发股份公开发债更是频繁。2022年以来，华发股份通过债券发行募资超70亿元。企业预警通数据更是显示，华发股份目前仍有39只存续债券，余额高达326.04亿元。

有趣的是，高息融资输血的另一面，是华发股份在关联方的存款魅影。据5月份华发股份对上交所的回复函显示，其财务公司存款从2019年的45.43亿元大幅增至2021年的193.37亿元。

2021年度华发股份收到财务公司存款利息收入1.91亿元，平均利率仅1.15%，这甚至低于同年银行1年期存款的基准利率（1.5%）。由此，“华发系”关联方相互输血、资金腾转的质疑声沸起，一度引发上交所关注函。

合作开发增多，疑存明股实债

资金之外，合作开发是华发股份扩储增速的另一支撑点。

3月28日，华发股份发布了一则关于向珠海市海川地产有限公司增资暨关联交易的公告。

对于增资，用华发股份自己的解释便是——“充分利用目标公司拥有的资源和优势达到产业经营和资本经营的良性互补，积极拓展房地产项目资源，持续增加公司土地储备”。

凤凰网房产注意到，这家名为“海川地产”的公司，是在华发股份的体系中专门负责“公司与关联方在全国进行房地产项目拓展”的平台公司。

企查查显示，以海川地产为链接，华发先后与北京金隅、天茂集团、碧桂园、中冶置业、湖北房投、美的置业、招商地产、成都锦江统建、广东天润、华侨城、利百控股、广州海灏投资等众多房企达成合作，共同拿地开发项目。

吊诡的是，随着合作开发的增多，华发股份的少数股东权益持续增长，但少数股东损益却与之并不匹配，或存在“明股实债”的可能。

数据显示，在攀千亿的过程中，华发股份的少数股东权益占比快速攀升，从2019年的54.4%升至2021年78.29%；截至2022年第三季度末，这一比例已经高达81.70%。

然而，2021年华发股份少数股东损益仅14.82亿元，占比31.6%；2022年前三季度，少数股东损益5.81亿元，占比更是下降到了21.6%。

楼盘质量问题频发，华发业主维权不止

一心扑在扩规模、增土储的华发股份，似乎已无暇顾及产品质量。

近几年，华发股份在全国各地的项目，频发爆发业主维权事件。比如，华发股份重仓的上海。

上海市人民政府官网显示，华发四季半岛业主反映，该项目存在一手房虚假宣传误导购房者，楼栋大门货不对板等问题。

值得一提的是，该项目（备案名：华发四季名邸）是华发在上海闵行颛桥板块开发的明星项目，曾四开四罄。

此外，华发在上海开发的华发仁恒苏河世纪（备案名：晋元华庭）、华发华润静安府、招商华发九号公馆（云璟雅园）；北京的华发中央公园；武汉的华发四季、华发中央首府；无锡的华发首府；沈阳的华发中东和平首府、郑州的华发峰景湾、威海的华发新天地等多地的多个项目也遭遇了业主的投诉和维权，甚至有业主要求“退房”。

逆水行舟的华发股份，在未来要如何平衡规模、利润和品质的三角关系？楼盘维权事件又会如何演变？凤凰网房产将持续跟踪报道。