文/地产八卦女 陈庆
01
最近，苏州、郑州、济南等地爆出，政府在回购商品房。
(相关资料图)
▲苏州、郑州、济南等多个地方下场回购商品房
▲网传苏州商品房回购名单。事实上，关系不错或者有给地方做贡献的开发商，这两年早就解套落袋为安。
对此，多数人的看法是，政府回购商品房，是疏通房地产市场的一步大棋。
一方面，回购的商品房可以做人才房、保障房使用，省去保障建设时间，加快保障房入市，缓解新青年住房压力；
另一方面，商品房回购，可以帮助开发商去库存，加速回笼资金，缓解流动性危机，降低房地产硬着陆风险；
最后，商品房回购，除了可以降低市场库存压力外，还有利于提高市场预期信心——毕竟，按照股票回购原理，只有上市公司认为自家股票被市场严重低估才会启动股票回购，房产回购同理。房价自此有了托底效应，可谓多方共赢。
▲按照上述说法，政府收购存量房，实际是向开发商放水，国家用于保障房建设的资金，会辗转流入到开发商手里。
02
然而，对于商品房回购，我个人更赞同的观点是，这一行为将会在逻辑上彻底改写地产行业的运作思路。
为什么？之前，房地产的开发闭环是：政府卖地->开发商向银行抵押项目借钱->银行出钱->开发商盖楼->消费者向开发商购房->开发商向银行借新还旧->开发商继续向政府买地。
在这一个闭环里，逻辑重点是开发商利用银行的资金杠杆，循环开发地产项目，而政府只是一个单纯的土地方的角色。
而现在，房地产的开发闭环是：政府卖地->开发商借钱->银行出钱->开发商盖楼->政府出钱回购->开发商还钱给银行->政府手握大量房源->公租、福利、再出售皆可。
显然，在这个闭环里，土地方从幕后走到台前，开始真正坐庄房地产市场。
而地产开发商，会从一个资源整合者的老板角色，逐渐沦为只是帮忙“打工”建房的、打工人的角色。
坦白说，在当下这个局面，当一个打工人也许比当老板更有钱途，毕竟旱涝保收。
只是开发商想要当打工人，就要确保项目一定能够卖光、有被回购的需求。这就要求开发商必然懂得回购需求和公共关系。否则，只会慢慢排挤出局，留存在市场里的，只会是跟回购方关系好的、懂得“会哭的孩子有奶吃”的开发商。
事实上，现在的房地产企业也不玩高周转了。因为拿的项目不好卖，储备的土地也不着急开发了，甚至做完一个项目，除了留下几个骨干，其他就地解散。有些销售不理想的项目，就开始放慢施工进度，施工周期拉长，预计交房时间留足够的富裕时间。能做好每一个已开工的项目，就阿弥陀佛了。
03
突然想起炒股的股神徐翔。
徐翔的操盘模式，跟房地产的发展有点相像。
例如，在徐翔的早期阶段，他怀揣着3万元，核心策略就是短线追高强势的庄股。那时候股票数量少，也就几百只股，徐翔通过观察，把一批庄股列入自选后，每当其中的股票突然放量向上突破时，就第一时间跟进，持有至庄家高位放巨量时再出来。这是他的早期财富积累手段。
与之类似，中国很多房地产公司的早期发展，也是“跟庄”成长。例如合生创展，跟的是广州天河的庄，在广州天河规划为市中心之前，就囤了数百万平米的地。后续随着广州天河渐渐落成，合生也“事了拂衣去，深藏功与名”。
到了中期，已成为大户的徐翔，选择的策略是涨停板战法——先筛选出那些没有庄家的小盘股，联合其它大户突击买入，买到涨停，然后第二天连板。当一个票一连几天出现涨停连板，配合各大媒体、股评分析股价走势、营造气氛，就会有一大堆眼红的投资者疯狂进入接盘，客观上一起推高股价。最后等股价到了高位，徐翔再大量出货，完成套现，留下高位站岗的散户。
同样的，回望过去五六年的房价走势，会察觉和“涨停板战法”如出一辙——2016-2017，全国房价进入“涨停板”高潮，各大媒体房评已然层出不穷，在这样的情况下，2020年-2021年中国房产成交量终于达到一个顶峰，不计其数的购房者高位站岗。
而到了后期，早已成名的徐翔成立了自己的私募，“涨停板战法”也满足不了旗下大资金的运作了。那怎么办？和大股东联合起来。具体做法就是先利用资金优势，选择标的进入成为重要股东，然后以重要股东身份与大股东谈合作，要求大股东配合出利好，其中最主要的，一个是股票回购，另一个是出台高送转方案。
显然，站在房地产的角度，股票回购，有点像是现在的商品房回购；高送转方案，让股价变得便宜，让散户有更低的上车门槛，有点像是现在降低首付要求.....
如此种种，处处类似，不一而足。
04
还记得有一次万达高管对项目总培养机制的演讲，具体是哪一位高管记不起来了，只记得他说，军队为什么存在？是为了打江山，守江山，他们是付出了很多的鲜血和生命换来的国土。所以政府的任务是把国土一点点的卖给我们。所以地产公司的责任很重要，地产公司如果换一个名字的话叫做税务部门，我们是帮国家收税的。
不得不说，这样的观点，初听起来雷人，仔细咂摸却确实如此。2010年，全国土地出让总额2.7万亿元。2021年，全国土地出让总额8.7万亿元。这11年间增长了3.2倍，远超GDP同期2.8倍的增幅（2010年全国GDP41.21万亿，2021年114.37万亿）。
由此，甭管商品房回购是不是托市，远超GDP增长幅度的土地出让金，这是不可小视的一笔地方收入。而如果房市不景气，那么采取类似于股票回购的商品房回购，未尝不可。
写到这里我突然又想到，既然都选择了回购，卖地是起点，登记、过户交易给小民是终点，那么中间所有能产生收益的环节，比如建筑、售卖、出租、中介这一条龙的业务，全部握在手中，岂不美哉？
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标签： 回购商品房，地产逻辑被彻底改写
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